この記事もまた、自分に宛てての記事になります。
これからハワイの不動産を考え始める人が、もし参考にしてもらえれば幸いですが🙇💦
僕自身、日本ではいくつか不動産を所有してるのですが、2018年現在、今だにハワイの不動産は所有していません。
2012年頃は真剣に、購入の為に現地のエージェントと連絡を取り合っていたのですが・・・
機会を逃してしまった間が少々ありますが・・
では、なぜ僕も含め多くの日本人がハワイの不動産購入を考えているのか、そこから考えていきたいと思います。
Contents
ハワイの不動産に投資する目的は?
これは非常に重要な事です☝
この目的によって、「 購入価格許容範囲」、どこに買うのか(立地)、なども変わってきますし、何よりもその後の人生プランそのものも変わってきます。
一般的に、日本人がハワイの不動産を買う目的は、ざっくりと5パターンあると思います。
- 永住目的(当然グリーンカードの取得が必要)
- 旅行の時は泊まりたい、それ以外は人に貸したい
- 完全に人に貸して家賃収入目的
- 減価償却による税金対策
- 国内の仕事をリタイアするまで人に貸して、それ以降(老後)は、自分で住みたい
まぁ大体が、この辺りの目的で落ち着くんじゃないでしょうか。
僕自身は、最初は2番あたりが目的だったのですが、後にそれが非効率的だという思いに達し
、今では3.4番あたりが目的になります。
(まぁ、あとは何かハワイに不動産を持ってるのはカッコイイんじゃないか😊)
そんな邪まな思いが最初はあったかと思います(。-_-。)
よってこの記事は3.4番を中心として話を進めていきたいと思います。
その辺りも考えてみたいと思います。
ハワイ、不動産投資の魅力とは?
ではこちらも、だらだら文章で起こすのではなく、まずは箇条書きでピックアップしてみたいと思います。
- まずは言わずと知れた、世界有数のリゾート地である
- 今後も開発、発展が続く為、人口増加が期待できる
- 気候、風土も万人にとって過ごしやすく地震も少ない
- 日本国内に資産を集中させるのではなく、リスク分散の候補に有望
- ハワイは過去30年、多少の変動はあっても、不動産価格は上がり続けている
- 湿気が少ないので耐用年数が過ぎても建物の傷みが少ない
- 固定資産税が現在までのところ、アメリカ全土でもっとも安い
- 建物の価値が土地より高い為、減価償却が日本よりお得
う~ん・・ あげだしたら、まだまだでてきそうですが・・
では少し赤線のあたりを注目して、少しだけ掘り下げてみたいと思います。
まず、ハワイは過去30年、不動産価格は上がり続けています。
もちろん多少の変動はあります。
しかし今から10年程前、「リーマンショック」が起こった時、その影響でアメリカの主要各都市は大幅な不動産下落に見舞われましたが、ことハワイはと言えば、平均でわずか6%程度。
これは世界中の不動産価格を揺るがせた出来事でも、かなり稀な・・
それ程、ハワイの不動産が魅力的だという証明になったのではないでしょうか。
では次の赤線部分(ハワイの固定資産税の魅力)について見てみましょう。
ハワイの固定資産税はアメリカ一安い?
もし、不動産投資を考えている方(実践している)にとっては聞き慣れた税金だと思います。
投資でなくても、自宅の購入でも付きまとってくるのが、この固定資産税(property tax)です。
ざっくり説明すると、どんな形であれ不動産を購入すると、土地や建物に対して、ただ持っているだけで所有者に毎年その請求がやってきます。
日本の場合、路線価などを元に算出されますが、要は「駅から近いだの、いい立地で、ゴージャスな建物なら、それだけ高い」ぐらいに思ってもらっていいと思います。
これまた、かなりのざっくり具合ですが日本の場合、5000万ほどの家の場合、年間30万~50万ぐらいの相場じゃないんでしょうか。(もちろん個々の条件により幅はあります🙇)
一方、アメリカの固定資産税は非常に高い事でも有名です。
これまた州や、条件による違いは当然ありますが、ちょっと高い州であれば、5000万ほどの家で150万~200万ほどの固定資産税が毎年やってきます😵
これ、コロラド州に住んでる友人は「シャレにならない、その話はしないでくれ」と本気で口を噤む程です・・
各州の固定資産税の比較になります
2017年の「税率になりますが、ハワイ州の圧倒的な安さが分かりますね。
年2回の支払い。また、毎年金額が変動するので利回りを計算する際に影響します。
現地に住んでいる方にとっても、投資家にとっても固定資産税は非常に気にしなければならない存在ですね☝
ハワイの減価償却がお得とは?
海外不動産物件を保有している上で、一番の魅力かもしれないのがこの「減価償却」という節税方法です。
不動産所得は給与所得や、他の所得と「損益通算」が可能という大きなメリットがあります。
損益通算というのは不動産物件の「減価償却費」を使って所得を下げる事を言います。
不動産を、まず土地と建物に分けて考えます。
土地部分は価値が目減りしないので「減価償却」の対象にはなりません。
しかし建物部分は、年月が経つと傷み、経年劣化で価値が減少していきます。
この「価値が減少する」をマイナスとして考えるのです。
そして、このマイナス部分を減価償却費として、自分の給料所得、投資収入と合算して申告ができるという節税方法です。
もう少し具体的に言うと、
僕の年収が1000万円だった場合、所得はおよそ税金を差し引かれ700万円前後になると思います。
その700万円に対して1億円の投資物件を保有している場合、建物部分の価値が目減りしている(マイナスになっている)という考え方に基づいて毎年460万円を差し引いて申告する事が出来るのです。
すると僕の年収は240万となり殆ど税金を支払わないで良いレベルまで落とす事が出来ます。
いわゆるこれが、「減価償却による節税行為」と言う事です。
※もちろんこれは、かなりざっくりした説明で、本来は建物の構造、耐用年数なども加味された細かい計算があります。 現在日本では、累進課税という方式で所得税を徴収しています。 簡単に言うと、年収が多くなればなるほど、税率が上がっていくのです。 年収800万ぐらいでまでなら、そこまで税率に変化はありませんが、不動産所得、株式の利益、その他諸々の利益を合算して年収が1000万を超えた辺りから、
とたんに税率が上がり始めますヒィー(((゚Д゚)))ガタガタ
この年間所得を投資用不動産を買って意図的に下げる行為を「減価償却による節税行為」と呼びます。
(もちろんこれは悪い事をしている訳ではなく、正当な節税行為です)
更に、日本の物件を購入するよりもハワイ(海外)の物件を購入した方が節税効果が高いんです☝
どういう事かと言うと、減価償却をする場合、不動産の上物(建物)にしか適用されません。
土地の狭い日本の場合、1億円で投資用不動産を購入しても土地の価値が7割以上ある事が多いので、実際には建物分の3000万円しか減価償却する事が出来ません。
しかし、広大な土地があるアメリカの場合は逆に土地と建物の比率が逆転しています。 そうなると7000万円を減価償却する事が出来ます。
さらには、ココが一番の盛り上がりどころv(≧∇≦)v ♪
一番のメリットとなりますが、日本の税制では物件が法定耐用年数超えている場合、「4年間での超スピード償却」が認められています。 ハワイで築47年以上のコンドミニアムを購入した場合、建物価格の総額を4分割した金額を4年に渡って所得から損益計算する事が出来ます。 日本に住民票を持ち、ある程度年間所得が高く、毎年多額の税金を支払っている人達には、これ以上の節税メリットはないんじゃないでしょうか(*・ω・)ノ
では、次にハワイの不動産はいったいいくらぐらいするのか見てみましょう。
ハワイの不動産価格はいくらするの?
2017年7月、中間取引価格です
(※中間取引価格とは、取引があった全ての物件価格 を最低額から最高額まで並べ、その真中にある価格を指します。)
やはりカハラエリアは高級住宅街と言われるでけはあります。
戸建てであれば、2億ぐらいが平均ということですね😵
おもしろい事に、ワイキキエリアでは戸建ての値段がありませんが、このエリアはあまりにも観光化され「土地付きの戸建て」なんて物はめったに出てきません。
これは世界的観光地という土地柄で、そもそも居住用の土地ではもったいない気もしますね。
コンドミディアムであれば、サウス一帯の平均で3.4000万ぐらいからが相場になります。
(もちろんハワイでも探せば、1000万以下でも不動産はありますが、投資用としては向かないのではとの僕なりの結論です。)
僕は日本での投資用不動産購入の際は、必ず値引き交渉から始まります。
下手すれば、半値からの交渉もした事があります。
それは不動産投資は、購入時に利益を確定させるんだという、僕なりの信念があるからです。
よっぽどの売り主さんの事情がない限り、話も聞いてもらえませんが、中にはそんな失礼な値段の提示でも交渉のテーブルについてくれる時もあるのが、交渉のおもしろい所です。
しかし、ここハワイでは圧倒的な売り手市場である為、値引きなんてものはなかなかできません。
それなりに魅力的な物件は、ほぼ売主の言い値が通る世界ですね。
(30年、値上がり続けてますからね)
そう言った意味で言えば、僕には向かない投資案件なんですよね(。-_-。)
では次に、簡単に購入までの流れを見てみましょう。
ハワイ不動産購入までの流れ
この点は、日本とそんなに変わる事もないですかね。
順番に見ていきましょう♪
- エージェント選び
これが一番大事かもしれません。ハワイでは日本と違い全てのエージェントが全ての物件を取り扱い可能なので、分析力やフィーリングが大事になります。
(おもしろい事に、こちらのエージェントは綺麗系の30代くらいの女性が圧倒的に多いです。 何と言うか・・・
おもしろいですよねぇ😅 多分その方が契約率があがる為、自然淘汰的にそうなっていったと思いますが) - 候補物件と内覧
ここらでこちらの条件をエージェントにすべて伝えておきます
(私的の購入なのか、法人なのか、別荘なのか投資用なのか、その情報により最適の物件の紹介をしてくれます) - 購入申し込みと売買契約
希望価格は双方が納得するまで、何度でも可能ですが、先述した通りハワイは基本売り手市場☝
新築物件であれば抽選で受かれば→売買契約 - 手付金の支払い①
まぁ金額は決められてませんが1%ぐらいでオケ👌 - 家屋調査
ハワイでは中古物件がほとんどなので、ここでシロアリ、測量、抵当権や動産リストなどを徹底調査(最低1ヶ月くらいは覚悟ですね☝) - 追加手数料の支払い
日本でもお馴染み、買値の10%はあったほうがいいでしょう。
もしローンを組むなら、このあたりで認証が必要になります☝ - 公証手続きと残金の支払い
名義変更3日前までに登記書類すべてにサイン
残金を支払い、移転登記を完了させ名義変更完了です(^-^)v
ハワイ不動産投資の注意点
では次にデメリットまではいきませんが、いくつか注意点を見ていきましょう。
- 短期バケーションレンタルは、現在では難しい😔
- 物件が高い割りに家賃収入は低いので、利回りが低い😨
- 現在(2018年)、州政府協議中ですが、固定資産税が3倍になるかも濃厚中😰
今現在、悩みの種はこの3つですかね。
正直、かなり投資意欲を削がれますね😱
まず以前までは法律では禁止されていても、「なぁなぁ」でやり繰りされてた「バケーションレンタル」も、取締りの職員を増員し、違反者には罰金1000$~、「違反を重ねればさらに罰金重くするよ~♪」みたいな流れになってきた様です😱
あっ、バケレンとは日本で言う「民泊」みたいな感じですね☝
よくハワイに行く方はホテルじゃなく、コンドミディアムをかりてなんて方が大勢いますよね。
これって個人が業者に委託して成立してる場合がほとんどなんですよ。
使い勝手がいいから僕もよく利用してたんですが、そうゆうのが増えてきて
宿泊費を生業としてるホテルが州政府に「けしからんv(`皿´)ノ~、何とかしろ❗」てな事ですが、
まぁ、ホテル側にしてみれば価格を安くしないといけないとバケレンに流れちゃうという問題もありますが、旅行者側から見れば選択肢が狭められるというのは・・・
まぁ、立場によってそれぞれですが、投資家にとってもこれはマイナス材料ですね。
次に利回りが低いのは仕方ないですね。東京だって一緒です。
日本だって東京に投資するより少し郊外の多少癖のある物件の方が圧倒的に利回りがいいです。
まぁ、この点は先に述べた「減価償却」がカバーしてくれると思います。
(ちなみに、僕の日本の投資物件はどれも実質20%超の利回りです✌)
最後の固定資産税の値上がりは頭が痛いですねぇ・・
しかし、固定資産税を3倍にするという事は、地元の人達にも死活問題です。
(ハワイ現地の方達は、相対的にあまり裕福な方は多くありません)
一般住民の抗議などが殺到してるので、僕は非居住者(投資家の不動産)に対しての値上げあたりに落ち着くんではないかと思います。
これもまた投資家にとっても、かなりのマイナス材料になるかと思います。
一時的には、不動産価格自体の下げもあるんではないでしょうか。
では、最後にそんな相談にものってくれるエージェントをかるく紹介してみたいと思います。
ハワイ 賢いエージェント選び
本気でハワイの投資用不動産を購入しようと検討する場合、エージェント選びがかなり重要な要素になってくるんではないでしょうか。
なぜなら、一般的に投資用不動産の場合、購入だけに留まらず、その後の維持管理(不在時の管理から清掃手配など)も任せる事が一般的かは分かりませんが、流れ的にはそうなっていく可能性があるからです。
よっぽど別で信頼できる管理会社を知ってないかぎり、まぁお願いする事になると思います。
現地に住んでいるならトラブル時、自分でも対応可能な事でも、日本からの投資の場合、ほぼ管理会社に丸投げの状態になります。
日本でも住居から離れた所に投資用不動産を持ってる場合、同じような事が言えますが、たとえハワイが近いとはいえ、国内とはまるで勝手が違います。
もちろん気に入らなければ、後から管理会社を変える事なんて容易にできますが、できればそんな手間をかけず最初から信頼できるいいエージェントを選びたいものです。
先述した通りハワイの場合、市場にでている物件はMLS(物件登録番号)で一元管理されており、全エージェントが全ての物件を取り扱い可能なので、日本と違いエージェントによる取り扱い物件の違いはありません。
と言う事は結局は、対応力の違い、つまりはフィーリングの問題に突き当たります。
ここで僕が日本でも使う1つの判断材料が、そのエージェントが販売、その後、維持管理をしている物件を実際に見せてもらうというものです。最近では販売会社も、そういう客自体のマニュアルも存在してると思いますが、その対応、実際の物件の状態を見ておく事は、その後を考える上での大切な判断材料になるはずです。
ではここで、3社ほどハワイの物件に強いエージェントの紹介をしたいと思います☝
Sotheby’s International Realty
この会社は、日本からハワイの取引実績が最も多い会社です。
ハワイの他、日本にも法人をもっているので日本語での対応、日本時間での対応も可能とwebではうたっています。
この会社の場合、本当のプロフェッショナル集団なので、日本にいながら現地に行く事なく購入も可能でしょう。
まぁ富裕層ご用達の会社なので、僕みたいに過程を楽しむようなチマチマ投資家には向かないですけどね(・ω・)ノ
Family Hawaii Realty
ワイキキにオフィスがあり、滞在中に検討後、日本汐留にもオフィスがあるのでサポート体制は万全で、こちらの会社もまた超プロフェッショナル集団です。
ハワイ不動産のみならず、日本の不動産も取り扱うなど、総合不動産企業なので、税理士事務所、法律事務所もお抱えなので、お金さえあればなんでもコイッって感じの企業です。
この会社のHP、なかなか分かりやすくアットホームな感じなので1年に一度くらい覗いてます]‥) チラッ
Foreland Realty network
こちらも総合不動産企業です。
こちらのHPでは、物件の紹介と値段まで掲載しています。
なかなか値段までの掲載はグット👍な会社ですね。
ハワイ不動産のみならず、アメリカ本土、フィリピン、マレーシア、ヨーロッパなど世界的に事業を広げています。
こちの会社は、定期的に日本でも無料セミナーを開催しているので、興味のある方はHPを定期的に覗いてみるのもいいかも知れませんね]‥) チラッ
大場寛之(hiroyuki oba)
・・・
・・・・・気が付けばまた本題とはまったく関係のないトコロまでOTL ガクッ
では最後になりますが、ようやく本題に戻りたいと思いますOTL ハァハア
ハワイの「後悔」って何なのさ? まとめ
もし仮に最後まで読んでもらえた方がいたらまた、たいした事もないのにダラダラと申し訳ないんですが🙇
まぁ、投資活動を長く続けていれば、歴史と同じで「タラ・レバ」は日常茶飯事で「後悔」と言えば大げさです。
たかだか儲けそこなったぐらいで「後悔」なんかいたしません(ノ)・ω・(ヾ)
ただ、このハワイ不動産はいささかタイミングを逃した感がありますOTZ ガクッ
っと言うのも、最初に述べた様に僕は2012年頃、真剣に現地のエージェントと不動産購入に向けて話を進めていました。3000~7000万ぐらいで購入を考えていた僕は、大体の目星をつけて、あとはタイミング待ちの状態でした。
当時、サブプライムローン問題からの空前の円高で、実質レートで確か1ドル85円程だったと思います。
下手に経済問題を先読みしようとする僕は、短期的には65円ぐらいまで円高が進むものだと確信していました。
日本から海外に投資をし、成功を収めるには、結局のところ為替レートが一番の大きな要因になると思います。
購入時期と売却時期の際は特に、為替レートに注意が必要です。
例えば、当時の「円」最高値は1ドル75円でした。
2017年、直近の「円」最安値は1ドル125円程度です。
単純に2012年に、僕が7500万で眺めのいいコンドミディアムを購入していたとすると。
今では1億2500万になっているのです。
これだけで5000万のキャピタルゲインです⤴
もともと僕は、長期投資がメインなので、物件そのものの値上がりを期待している訳ではありませんが、少しでも安く買いたいというのは、
そこは「ひとのじょう」と書いて人情(ノ)・ω・(ヾ)
ドル円で70円切ったら「go ヾ(。`Д´。)ノ」
・・
・・・・えっ
・・・・・・反転しちゃうの💦
安部首相の金融緩和の開始です・・
黒田バズーカー炸裂です・・
「た・・タイミングがぁ・・」
OTN ・・ォヮタ
まぁまぁ、長期に投資に関わっていればそんなの日常茶飯事ですよ ヾ(;´▽`)
「タラ・レバ」言い出したらキリないですから ヾ(;´▽`)
そんな感じでタイミング待ちの保留投資案件は山の様にありますが、まぁまぁ焦らず楽しくやってきましょうって言うのが今回の教訓・・
教訓??
教訓ではないですが、また相場が大きく動く時に僕も動きます(・ω・)ノ
あつ‼
それと、一番上のキャッチ画像ですがコレ↓
ワイエアのペントハウスです。
何故かまだ売れてないんですが、お値段現在のレート(2018.01)で
今ならたったの42億えんで~す(*・ω・)ノ♪
どなたか購入希望の方は→コチラへ~♪
って、買えんワンッ🐶‼
僕なんか、7回生まれ変わっても買えんワッ(`皿´)ノ~
🙇